最近，又有一些声音在市场上高调唱涨，宣称房价即将回升。这些声音试图用土地市场的变动来支撑其观点，指出土地供应的紧缩和出让金的减少预示着新房供应的减少，从而推断房价将会因此上涨。
然而，这种简单的供需逻辑并未考虑到房地产市场的复杂性。
去年，类似的论调已经有人提出，但现实并未如此发展。2023年的房价并没有因为土地出让金的下降而上涨，反而持续下跌。这说明市场上的这种分析存在根本性的错误。土地供应量和出让金的减少，实际上是房市冷淡的反映，而非房价上涨的前兆。
实际上，2023年的土地供应量确实在减少，例如成都、重庆、长春和沈阳等城市的供地量都有不同程度的下降。但这并不意味着房价会因此上涨。
相反，国家统计局公布的数据显示，商品房待售面积同比增长，住宅待售面积增长更是显著。这一现象表明，尽管土地供应减少，但市场上的房源并没有因此减少，房价上涨的逻辑并不成立。
进一步分析，土地供应量的减少主要集中在三四线城市和郊区，而一线城市和主城区的减少幅度相对较小。这是因为三四线城市和郊区的库存量较大，房子销售不畅，开发商对这些地块的兴趣不大。
地方政府面临的财政压力迫使它们不得不以更低的价格出售主城区的优质地块，以吸引开发商。这一现象在武汉年末的土地拍卖中得到了体现，其中大部分地块的成交价格都低于市场预期。
与此同时，二手房市场正在崛起。今年1至11月，全国二手房交易量占比达到了37.1%，创下了历史新高。这背后的原因不仅仅是新房市场的风险，还有二手房价格的吸引力。
在很多城市，二手房市场已经不再受到限售政策的约束，交易税费也有所下降，价格持续下跌，性价比逐渐提高。这使得原本属于新房市场的一部分需求转向了二手房市场。
展望2024年，如果新房市场不降价，甚至出现涨价，而二手房市场继续下跌，新房与二手房之间的价格差距将进一步扩大。二手房的实物交易特性也会吸引更多的买家，新房市场的份额可能会进一步缩小。在这种情况下，新房市场的涨价空间将受到限制。
目前，房地产市场正在经历一个转型期，大多数城市的房价实际上是在下降，未来房价的走势将取决于经济环境和就业市场的变化。
即便房价企稳，也不会立刻反弹，而是需要一个缓慢的修复过程。这为有意购房的消费者提供了更多的时间来观望和选择，不必急于进入市场，避免了在半山腰被套的风险。
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